(2.7.2006)
Einer
der wichtigsten Meilensteine rund um den Bauvertrag ist die Bauabnahme.
Grundsätzlich sollten Bauherren bauvertragliche Leistungen immer nur gut
vorbereitet abnehmen. Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger aus
Mainz-Bodenheim erläutert die häufigsten Fehler bei der Bauabnahme und erklärt,
wie diese vermieden werden können.
Fehler: Abnahme ohne Sachverständigen
Eine solch wichtige Rechtshandlung wie die Bauabnahme sollte ein Bauherr niemals
ohne einen Sachverständigen vorbereiten und durchführen - das betrifft
insbesondere die Fälle, in denen nicht mit einem eigenen Architekten sondern mit
einem Bauträger oder Fertighausunternehmen gebaut wurde. Der Sachverständige
besitzt die Sachkompetenz zu entscheiden, ob das Bauwerk entsprechend der
vertraglich geschuldeten Leistungsbeschreibung mangelfrei erbracht wurde. Eine
baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen unabhängigen Berater bietet
hier die größte Sicherheit. Rechtsanwältin Reibold-Rolinger empfiehlt vor
dem avisierten Abnahmetermin eine Begehung des Bauwerkes, um vorhandene Mängel
zu dokumentieren.
Fehler: Fehlende Dokumentation im Protokoll
Es ist wichtig, während des Abnahmetermins ein Abnahmeprotokoll zu erstellen.
Nur so können alle zum Zeitpunkt der Abnahme vorhandenen Mängel ordnungsgemäß
dokumentiert werden. Auf dem Abnahmeprotokoll müssen die Teilnehmer der Abnahme
und das Datum vermerkt sein sowie alle konkreten Mängel.
Fehler: Vergessene Vorbehalte
Da die Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls eine Rechtshandlung darstellt, die
zu erheblichen Rechtsfolgen führt, ist es sehr wichtig, etwaige Ansprüche z.B.
zur Geltendmachung der Vertragsstrafe, schriftlich zu klären. Vorbehalte
hinsichtlich der Geltendmachung von Mängeln müssen ins Protokoll aufgenommen
werden. Abnahmen in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalte führen zu einem Verlust
der allgemeinen Gewährleistungsansprüche.
Ist ein Bauwerk erst einmal abgenommen, sind alle weiteren Ansprüche zur weiteren Leistungserfüllung gegenüber dem Bauunternehmer erloschen. Es bestehen dann nur noch Gewährleistungsansprüche und die Gewährleistungszeit beginnt. Das Bauwerk geht in den Besitz des Bauherrn über. Zukünftig liegt die Beweislast für alle weiteren Mängel beim Bauherrn. Deshalb sollten alle vorhandenen Mängel schriftlich vom Bauunternehmer im Übernahmeprotokoll anerkannt werden.
Fehler: Zwischenabnahmen
Der Bauherr sollte niemals Teilabnahmen einzelner Gewerke durchführen, da mit
dem Zeitpunkt der Abnahme auch die Gewährleistungszeit zu laufen beginnt und
dies zu erheblichen Rechtsnachteilen für den Bauherrn führen kann. Aus diesem
Grund ist darauf zu achten, dass nur eine Gesamt-Abnahme nach Fertigstellung
erfolgt.
Fehler: Stille Abnahme
Eine Abnahme kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln erfolgen, z.B.
durch den Einzug in das Haus. Aus diesem Verhalten des Bauherrn ergibt sich,
dass er das Bauwerk des Unternehmers als im Wesentlichen mangelfrei anerkennt.
Sollte der Bauherr in ein nicht mangelfreies Haus einziehen, so muss nach außen
hin dokumentiert werden, dass trotz Einzug das Haus nicht als mangelfrei
anerkannt wird.
Dokumentiert das Abnahmeprotokoll Mängel, so bestehen zunächst Ansprüche auf Mängelbeseitigung. Ist der Bauunternehmer mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, kann ein weiterer Bauunternehmer zur Beseitigung der Mängel beauftragt werden. Außerdem hat der Bauherr ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Kosten für die Beseitigung der vorhandenen Mängel. Das Zurückbehaltungsrecht besteht kraft Gesetzes in dreifacher Höhe der Mängelbeseitigungskosten. Dieser so genannte Druckzuschlag soll ein Anreiz für den Unternehmer sein, die Mängel so schnell wie möglich zu beseitigen.
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